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Umlage der Kosten für Öltankreinigung auf den Mieter zulässig
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter berechtigt ist,
die in dem Abrechnungszeitraum angefallenen Kosten für die Reinigung
des Öltanks in die Betriebskosten für diesen Zeitraum
einzustellen. Diese Kosten stellen umlagefähige Betriebskosten dar,
denn nach der Betriebskostenverordnung sind als Kosten des Betriebs der
zentralen Heizungsanlage ausdrücklich die Kosten der Reinigung der
Anlage, wozu auch der Brennstofftank gehört, aufgeführt.
Nicht umlagefähige Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung
werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen
zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet
werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung
entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.
Sie betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer
Teile. Die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks
dient dagegen nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln
an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer
Funktionsfähigkeit und stellt damit keine Instandhaltungsmaßnahme
dar.
Ferner handelt es sich um "laufend entstehende" Kosten, auch
wenn Tankreinigungen nur in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt
werden. Ein solcher mehrjähriger Turnus reicht aus, um die
wiederkehrenden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen. Der
Bundesgerichtshof hat weiter entschieden, dass der Vermieter nicht
verpflichtet ist, die jeweils nur im Abstand von mehreren Jahren
anfallenden Tankreinigungskosten auf mehrere Abrechnungsperioden
aufzuteilen. Sie dürfen vielmehr grundsätzlich in dem
Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.
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